简述 中国产业园区的生命周期及盈利模式

产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。我国产业园区发展的生命周期主要分为四个阶段。

一、产业园区的生命周期主要分为四个阶段

初创期：从产业园开工伊始，到基础设施完善再招商入驻。

发展期：企业入驻成功之后，产业园区的配套设施也在使用，公共服务逐渐展开和深入。

成熟期：入驻企业趋于稳定，产业园区的各项服务趋于完善，园区和企业的经营状况都进入最佳状态，双方实现盈利。

衰退期：产业园区的物业设施老旧，产业定位，亟待创新和转型，园区中的一些企业生产经营不能适应外部环境的变化，开始走下坡路。

二、我国产业园区的盈利模式

国内产业园区的盈利模式主要来自两部分，地产增值和产业增值。

盈利模式如下：

土地运营

现阶段，国内大多数产业园区主要依靠地产增值。地产增值是依附在土地溢价的基础之上的一种盈利模式。通过建设工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商业配套设施并以出租出售的方式给予企业使用。

形式包含

土地增值：原有土地只租不售，获得土地增值，以产业名义低成本获得土地；

租金收入：产业用房的租金收入

商业地产：配套的商业性房地产开发，商业房产的出租和售出

住宅地产：获得住宅配套，住宅出售和出租

增值服务

有实力的产业园区可以组建专业咨询部门或专业化公司,自主建立公共服务平台,如同中介机构,为园区企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、管理咨询服务等,直接获取咨询性、服务性收入,正所谓“肥水不流外人田”。平台服务还可以通过BPO(商务流程外包)等形式获取长期、稳定的收益。

形式包含

产业技术性服务：

产业发展性服务：

生活配套性服务：

产业园区运营性服务：

投资

主要指产业园区建立或控股专业性的产业投资机构，如天使基金、VC(风险投资)、PE(私募股权投资)等，以此开展项目投资，或者利用孵化器的优势对进驻的潜力型企业开展多种形式的股权投资，实现企业成长并获取长期收益。

形式包含

产业投资：VC/PE

专业性公司投资：投资专业性公司并且实现IPO

产业用地资本运作：不允许直接转售情况下探索作价入股方式

现有房产的资本运作：产业型房产股权、信托、证券化运作