上海工业园区转型升级，产业地产该如何“发挥想象”？

统计显示，国内排名前20的房企，目前一半以上涉足产业地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、保利、金地等，都成立专职部门，打造利润增长的新板块。

上海因国际化和产业基础，在发展总部经济、科技产业、新兴产业方面具有比较优势，以及随着上海自贸区的成立，国际、国内各大产业地产开发运营商已竞相布局上海市场。

就全国工业园区发展而言，上海工业园区发展无疑处于领头羊位置。本文将为你着重介绍上海产业地产的相关政策和规划、开发运营商、土地市场、以及产业地产项目的情况，为你布局上海市场提供参考。

上海产业地产规划和政策

产业地产用地政策：

上海在2014年出台了新增工业用地产业项目类使用年限执行20年弹性制度，不在执行50年期的标准。目前上海的工业园区用地项目使用年限有的为20年，有的为50年。

据测算，工业园区用地使用年限减少至20年，使得实际地价相对于50年地价减少了30%，土地出让收入的减少，使得园区开发类国企面临严峻的资金压力，因此开发类国企必须开源节流，发挥能动性。

目前上海新增供应的工业园区用地实施分类管理，分为项目类和通用类两大类。项目类包括产业项目类和研发总部类，采取“带产业项目”挂牌方式供应。

而通用类包括标准厂房和研发总部通用类，也就是目前市场上普遍认为的产业地产项目采用招拍挂的方式。在这种新政下，工业园区类开发国企必须和其他市场主体平等竞争，这对于市场化产业地产商是个利好，而对于工业园区开发国企是一大挑战。

据《上海工业园区转型升级“十三五”规划》，未来上海工业园区用地确保先进制造业和战略性新兴产业发展空间，到2020年全市规划工业园区用地总规模控制在550平方公里左右；

中长期依托城市化推进区块数量和工业园区用地总量规模稳中有降，到2040年全市规划工业用地总规模控制在规划建设用地规模的10%-15%。

据测算上海每年分给产业发展的指标只有11000亩，104个产业区块平均只能分配到100亩指标。由此可知未来产业地产的新增建设用地十分紧缺，工业园区用地价格势必水涨船高。新增用地空间的压缩迫使园区开发商进行存量土地的盘活和再开发力度。园区开发类国企如何从简单粗放的增量模式到综合集约模式是一大挑战。

上海工业园区转型升级十三五发展目标和规划

据《上海工业园区转型升级“十三五”规划》确定的上海工业园区发展目标，到2020年，上海工业园区的产业发展载体和创新平台功能进一步强化，基本建成产业优势明显、企业集聚辐射、创新活力迸发、特色错位竞争的产业园区体系，基本建成一批参与全球产业竞争、体现上海高端制造和精准服务水平的产业集群和品牌产业园区。

“十三五”期间，力争打造3-5家具有全球影响力和竞争力的先进制造基地，新增3家国家新型工业化产业示范基地，新增10家左右市级新型工业化产业示范基地，全市累计建成10家国家示范生态工业园区，建成一批具有示范效应的智慧工业园区。

构建“产业基地—产业城区—产业社区”+“零星工业用地”的“3+1”产业园区空间布局体系，支持部分104、195和198区域有进有退、动态调整、优化布局；以产业升级为导向，以发展战略性新兴产业和先进制造业为重点，在工业园区内形成产业特色鲜明、布局集中、配套完善的产业集群；

推进科创要素在工业园区内集中集聚，构筑科创环境新高地，形成产业链-创新链区域协同发展格局。产业基地内用于先进制造业发展的工业园区用地面积不少于150平方公里。

上海产业地产开发运营商

目前上海的产业地产开发运营商主要包括两类：

●一类是工业园区开发类国企，如张江集团、临港集团、嘉定集团；

●另一类是市场化运作的外资企业和民企或国企如华夏基业、联动U谷、绿地集团、复星地产、万科、亿达中国、腾飞集团、普洛斯。

目前上海工业园区领域一直是国企占主导地位，国有工业园区分量过重。但总体来说上海工业园区开发类国企相对保守，还没有一个成功复制到全国的案例

工业园区开发类国企

上海约有104个产业区块，大部分是由国企来开发运营，上海工业园区领域一直处于国企占据主导，国有园区分量过重，导致民营板块一直萎靡。

2017年，上海工业园区完成工业总产值30473亿元，占全市工业总产值的84%，由此可见工业园区是落实上海产业发展战略的生力军，承担着推进上海深度参与全球产业竞争的重大任务。而工业园区开发类国企作为工业园区开发主体，为上海的产业发展发挥重要作用。提升工业园区发展水平的关键在于提高工业园区开发类国企的综合实力。

园区开发类国企主要承担着工业园区的土地开发、基础设施建设、招商引资、管理运营等经济发展功能；

工业园区开发类国企又分为两类

一类是功能类国企，其主要目标是完成经济发展的战略任务，同时兼顾经济效益，其定位为“功能操盘手，服务集成商”，其主要业务为土地一级开发和基础实施建设；

另一种则是更接近市场的开发商，如张江、漕河泾和金桥，其业务除了一级土地开发外，还涉及标准厂房、研发办公楼的自主开发。

一级土地开发商由于上海工业园区成本倒挂，属于亏本状态，而其可以借助政府公信力背书，从银行获得低息贷款。大部分都是旧债还新债，工业园区开发类国企的负债水平都比较高，约6成超过60%的警戒线。而参与自主物业开发的工业园区国企则资金实力、开发能力、服务能力和市场化能力都较强。

对于上海工业园区开发国企目前预见的挑战则是对于土地开发上是选择土地一级开发(土地收储、整理)还是二级开发(土地招拍挂拿地)，抑或一二级联动开发的问题；在轻重资产配置上是选择“混搭”还是成立多个企业进行轻重资产配置的问题；在资金安排上是传统的自有资金+银行贷款还是借助一定的地产基金实现杠杆效应的问题。

市场化运作的产业地产商

目前进入上海、市场化运作的外资企业和民企或国企包括华夏基业、联动U谷、绿地集团、复星地产、万科、亿达中国、腾飞集团、普洛斯。相比上海园区开发类国企，这些外资、民资的市场化产业地产商在决策和管理机制、薪酬体系、金融工具运用等方面都比较灵活和贴近市场，且在物业开发经营方面都积累了专业的实践经验，将会对上海工业园区开发类国企造成极大的冲击。

目前已有不少人才从工业园区开发类国企跳槽到民企和外企。而且，在土地20年使用新政前，园区开发类国企还拥有获得土地资源的比较优势；但新政后，国有开发类国企面临前所未有的市场竞争压力。

市场化运作的产业地产商在上海有几种模式：

一是普洛斯物流地产模式；

二是是清华科技园模式；

三是创新工厂模式。

创新工场模式即将专业的创业导师、良好的天使投资和风险投资、全方位的创业创新服务，以及政府在空间载体等方面的支持进行协同，将工业园区载体的薄利甚至亏损与风险投资的高风险高收益进行组合，实现共赢。

上海产业地产土地市场

过去5年上海的工业园区用地成交规模和成交楼面价，在2013和2014土地20年使用新政前，上海的工业园区用地年成交规模在1000万平方米以上，2013为1627万平方米，2014下降为1346平方米，但2015年随着上海控制工业用地规模和使用年限新政的实施，上海工业园区用地大幅下降到年均300-400万平方米左右。可以预见，未来上海工业园区用地供应将继续处于紧缺状态。