浅析园区运营的重要性

随着土地竞争日趋白热化，加之政府调控政策收紧，借产业勾地搞开发销售的模式越来越难，运营服务逐渐受到业内的广泛重视。运营是产业地产行业最包罗万象、最复杂、最琐碎的工作。

园区运营的定义

园区运营是以投资为基本逻辑、招商引资工作为核心，通过产业服务、政策服务、金融服务、物业服务、环境营造等手段，为企业（项目）的落地、孵化、培育、壮大提供全生命周期的服务保障，以实现企业和园区共同发展、互利共赢。

不同主体的园区，对运营的理解不尽相同。其中，市场化租赁的园区（写字楼）对运营的理解普遍停留在两个维度：一是物业服务，即园区的巡逻、保洁、绿化、设备维护、维修等；二是一些常规的企业服务，即企业工商、财税、人事、法务等。而对于政府主导的园区，运营又被赋予了新内涵，除了常规的物业服务及企业服务外，政府园区还要为企业提供从孵化到成熟的全生命周期的产业运营服务，即产业服务（技术对接、人才对接）、创新服务（技术转移、科技孵化）、金融服务（投融资对接）、政策服务、品牌服务等。

园区运营的重要性

1、运营能力是获取项目的重要筹码。政府评判产业运营商的价值主要有三点：一是看股东背景；二是看招商能力；三是看运营服务及运营思路，园区未来能够帮助企业做哪些事情，能够给当地带来哪些增益等。

2、运营服务是招商工作的核心卖点。园区和住宅租售不同，即便同一地段、相同品质的园区，企业入住率、租金价格也可能天差地别。企业在选择园区时除了看地段、配套、物业等“硬指标”，还要看入驻后，是否能有好的发展。

3、专业化运营能提升政府的满意度。只有获得政府的支持，园区才会有好的发展。好的运营服务更要通过专业的运营迅速提升园区的整体形象（包括外在颜值、品牌形象、企业氛围、园区活跃度等），进而提升政府的满意度。

4、专业服务能提高企业存活率。园区发展与入园经营状况息息相关，只有企业赚了钱，园区才能实现可持续发展。在民营园区、委托运营园区中，大多初创期企业普遍存在业绩波动大、抗风险能力差等问题，亟需第三方导入专业服务及政策扶持，只有这样才能建立长期稳定的经营基础。

5、专业服务能增强企业归属感。没有专业化运营的园区与一般的写字楼无异，对于企业来说，若无法带给企业除空间以外的其他增益，企业会很容易考虑退出。专业的运营服务一方面能够通过将企业的经营与园区绑定，增强企业粘性；另一方面能够让企业感受到服务贴心，自愿留在园区。

6、园区运营能拓宽园区的护城河。通过专业的运营服务，集聚相关产业链、创新链、资金链、人才链、政策链，进而营造出适合企业创新、创业的产业生态，拓宽园区的护城河。

7、园区运营具有一定的盈利潜力。从长远看，园区通过专业化的运营，从技术服务、金融服务、人才对接、政策申报、知识产权、企业管理等方面嵌入服务，能够在帮助企业发展的同时，分享企业的增长红利，未来或将成为行业的重要发展方向。

做好运营服务的4个要点

1、规划先行。园区运营是一项极为复杂的工作，要在正式开展工作之前构建园区整体运营方案，以便园区找准定位、功能分区、理清模式机制、明确运营目标、编织资源体系，在内部形成体系化的招商引智、创业服务行动纲领。

2、运营服务要覆盖全生命周期。园区招商和运营两者的关系相辅相成，园区前期的品牌塑造、活动举办、对外合作等都是为了招商工作服务；后期的招商是为了更好的运营，包括选择创新能极高、发展潜力大，符合园区产业定位的企业入园，再通过园区运营，为企业提供系统性的服务，帮助企业更好的成长。

3、提供稀缺服务。园区能提供多少服务并不重要，关键在于是否能够满足企业的实际需求，帮助企业解决眼前的问题和痛点，只有这样，才有招商的基础。

4、学会赚长远的钱。运营是一项长期工作，要在发展中探寻盈利模式。如果过度刻意追求利润，运营工作可能会跑偏，不利于园区的长远发展。